Pour savoir s'ils peuvent demander une baisse, la plupart des locataires surveillent le taux hypothécaire de référence. Mais un autre changement, plus discret, se prépare : le Conseil fédéral veut revoir la manière de calculer le rendement admissible d'un loyer, c'est-à-dire la limite au-delà de laquelle un loyer est considéré comme abusif. Ce sont ces règles qui déterminent jusqu'où un bailleur peut fixer ou augmenter un loyer. Le 25 février 2026, le Conseil fédéral a ouvert une consultation pour réviser partiellement l'OBLF (ordonnance sur le bail à loyer et le bail à ferme d'habitations et de locaux commerciaux) ; elle s'est achevée le 5 juin 2026.
De quoi parle-t-on exactement ?
L'article 269 du Code des obligations interdit les loyers abusifs : un loyer l'est lorsque la chose louée procure au bailleur un rendement excessif. Le problème, c'est que ni la loi ni l'OBLF ne fixaient précisément le seuil à partir duquel ce rendement devient excessif. Ce flou obligeait les commissions de conciliation et les tribunaux à s'appuyer sur une jurisprudence en constante évolution. La révision vise justement à inscrire ces seuils noir sur blanc dans l'ordonnance.
D'où vient cette réforme ?
Tout part de la motion Engler (22.4448), déposée fin 2022, qui demandait au Conseil fédéral de préciser par voie d'ordonnance deux points sensibles : comment calculer le rendement net admissible, et comment définir le rendement excessif. En toile de fond, deux revirements du Tribunal fédéral ont déplacé les repères. En 2020 (ATF 147 III 14), la marge de rendement admissible sur les fonds propres est passée de 0,5 à 2 points au-dessus du taux de référence, tant que celui-ci reste inférieur ou égal à 2 %. En 2024, le Tribunal fédéral a confirmé, pour la méthode du rendement brut applicable aux immeubles récents, qu'on peut ajouter 3,5 points au taux de référence (1,5 % pour l'entretien et les charges + 2 % pour les fonds propres).
Ce qui change concrètement
Le projet ne refond pas tout le droit du bail : il précise les règles techniques de calcul. Trois points ressortent :
- Un système de paliers pour les taux élevés. Aujourd'hui, tant que le taux de référence est inférieur ou égal à 2 %, la marge sur les fonds propres reste à 2 points. Le projet définit ce qui se passera au-dessus : dès 2,25 %, la marge admissible diminuerait par paliers de 0,25 point, jusqu'à ne plus être que de 0,5 point lorsque le taux de référence dépasse 5,75 %. L'idée : éviter des hausses de loyers trop brutales quand les taux remontent.
- Des définitions précisées. Le texte encadre le taux de capitalisation (le « taux » appliqué à l'investissement), la durée de vie économique (l'amortissement) et la manière d'imputer les frais d'entretien courants.
- La distinction entretien / plus-value. L'ordonnance clarifie ce qui relève de l'entretien courant et ce qui constitue un investissement créant une plus-value (seul ce dernier peut, pour simplifier, justifier une hausse), une source fréquente de désaccords.
Ce qui ne change pas (pour l'instant)
- Le taux de référence reste le pivot. Il est à 1,25 % et le demeure tant que la moyenne des taux hypothécaires ne descend pas sous 1,13 % ni ne dépasse 1,37 %.
- Les trois leviers d'adaptation subsistent : hausse générale liée au marché (environ 0,5 à 1 % par an), report de 40 % de l'inflation, et adaptation au taux de référence.
- La date d'entrée en vigueur n'est pas encore connue. D'ici là, c'est la jurisprudence actuelle qui s'applique, et elle devrait rester très proche de ce que prévoit le projet.
Ce que vous pouvez faire dès aujourd'hui
Locataire : vérifiez le taux de référence en vigueur lors de la dernière fixation de votre loyer. S'il était supérieur à 1,25 % (par exemple 1,50 % ou 1,75 %), vous pouvez sans doute déjà demander une baisse, indépendamment de la réforme. Notre calculateur de baisse de loyer vous donne une première estimation en quelques secondes.
Propriétaire : documentez précisément vos travaux en distinguant l'entretien courant des investissements à plus-value. C'est exactement ce que la nouvelle OBLF cherchera à départager, et une bonne documentation sécurisera vos éventuelles hausses.
Chez NeoFidu, nous accompagnons locataires et propriétaires en Suisse romande : vérification du droit à une baisse, contrôle d'une hausse de loyer, et gestion fiscale des biens immobiliers. Contactez-nous pour faire le point sur votre situation.
Information générale à jour de la consultation close le 5 juin 2026 ; le projet d'OBLF n'est pas encore en vigueur et son contenu définitif peut évoluer. Ne constitue pas un conseil juridique personnalisé.